19 novembre 2023

Cession du fonds de commerce : Quelles sont vos obligations vis-à-vis de votre bailleur ?

Lors de la cession du fonds de commerce, vous vous interrogez souvent sur la réaction possible du bailleur face à cette décision. Présentation de vos droits et obligations à l’égard de votre bailleur.

1. La cession du fonds de commerce : Principe général

Le locataire qui souhaite céder son fonds de commerce a le droit, d’ordre public, de céder son bail à l’acquéreur du fonds ; toute clause le lui interdisant est nulle. Si aucune clause particulière ne figure dans le bail (voir 2.), le locataire doit informer (et non demander l’autorisation) son bailleur de la cession du bail commercial et de son fonds de commerce. Le propriétaire du fonds doit ainsi faire signifier à son bailleur l’acte de cession (après la conclusion de la vente) afin que le bailleur soit informé de la transmission du bail commercial. Attention : un délai spécifique peut être prévu dans votre bail concernant la signification de l’acte de cession, notamment en cas de clause d’agrément ou de droit de préemption (voir 2.).

Certains bailleurs doivent par exemple être avertis dès le projet de l’acte de cession (avant la vente). Ex : « Le bailleur sera appelé à concourir à l’acte de cession, quinze jours avant la date effective de signature par lettre recommandée avec accusé de réception à laquelle sera joint le projet d’acte définitif de la cession. » L’information à l’égard de votre bailleur peut prendre la forme d’une « signification » par exploit d’huissier ou résulter de l’acceptation de la cession par le bailleur dans un acte authentique, c’est-à-dire dans un acte passé devant notaire. L’acquéreur du fonds vient alors se substituer au cédant dans la relation contractuelle qui l’unissait au bailleur.

2. Clauses spécifiques pouvant être mentionnées dans le bail

Si le bailleur ne peut pas interdire la cession du fonds, il peut la réglementer dans le bail. Il faut ainsi faire très attention aux clauses mentionnées dans votre bail. Certaines clauses prévoient un droit de préemption, qui permet au bailleur d’être l’acheteur prioritaire si le locataire vend son fonds de commerce. Vous devez donc respecter le délai mentionné dans le bail pour signifier au bailleur votre intention de céder le bail et le fonds (délai d’un mois ou deux pour exercer son droit de préemption).

Votre bail peut aussi prévoir que l’acquéreur de votre fonds ne puisse pas exercer n’importe quelle activité (à moins que votre cession ait lieu au moment où vous prenez votre retraite). La question de la destination des lieux définie dans le bail est très importante et ne doit pas être négligée par l’acquéreur. De même, le vendeur doit être absolument clair avec l’acquéreur sur les activités commerciales autorisées dans le local par le bail. En outre, une clause d’agrément peut imposer au locataire de soumettre l’acquéreur à l’agrément du bailleur pour qu’il vérifie son honorabilité ou sa solvabilité.

Le refus d’agrément du bailleur ne peut cependant pas être discrétionnaire, il doit être motivé ou justifié par un intérêt légitime. Il est donc possible de contester en justice le refus d’agrément du bailleur s’il apparaît injustifié. Le bailleur peut par ailleurs imposer des clauses de formalités : par exemple l’obligation pour le locataire d’appeler ou de faire intervenir à l’acte le bailleur. Ces clauses sont valables, mais si le bailleur ne répond pas alors que le locataire a accompli, en temps utile, les démarches nécessaires pour l’appeler et le faire intervenir à l’acte, il pourra passer outre.