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Cession du droit au bail : Comment ça marche ?

Lorsque l’on souhaite céder son droit au bail, on s’interroge sur la réaction du bailleur face à ce choix. Retrouvez dans cet article vos droits et obligations envers votre bailleur.

1. La cession du droit au bail : Principe général

Sans clause spécifique dans votre bail (voir 2.), la signification de la cession de bail doit être réalisée, à l’initiative du cédant ou du cessionnaire, par un exploit d’huissier remis au bailleur, indiquant les conditions essentielles de la cession. La signification doit comporter tous les éléments de nature à renseigner le bailleur. L’article 1690 du code civil ne prévoyant aucun délai, la signification est possible tant que le droit au bail demeure, c’est-à-dire jusqu’à la fin du bail.

droit au bail

2. Clauses spécifiques pouvant être mentionnées dans le bail

Clause autorisant la cession à l’acquéreur du fonds de commerce : La majorité des baux commerciaux comprennent une clause qui interdit au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds. Ainsi, si le bailleur veut restreindre le plus strictement possible la faculté du locataire de céder son droit au bail, la clause suivante peut figurer dans votre bail : « Le locataire ne pourra pas céder son droit au présent bail, si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce ». (cf : voir les conditions prévues pour la cession du fonds de commerce.)

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Clauses exigeant l’intervention du bailleur : Certaines clauses du bail subordonnent la cession à l’autorisation du bailleur, ce qui permet à celui-ci d’agréer ou de refuser le candidat à l’acquisition du droit au bail. En présence d’une telle clause, le locataire doit solliciter l’accord du bailleur avant même la conclusion de la cession. Le bailleur peut ainsi intervenir soit pour donner son autorisation soit pour concourir à la rédaction de l’acte de cession. L’agrément du bailleur peut être exprès ou tacite s’il n’y a pas d’équivoque. Mais une clause d’agrément peut également soumettre la cession du bail à une autorisation expresse et écrite du bailleur. Le contrat de bail peut aussi prévoir que le bailleur est appelé à être présent lors de la cession. Le refus éventuel du bailleur ne constitue pas un obstacle absolu à la cession, puisque le locataire peut s’adresser au juge pour que celle-ci ait cependant lieu. Par ailleurs, la menace d’une action en dommages-intérêts pour abus de droit est susceptible de faire revenir le bailleur sur son refus initial.

3. Attention aux droits du bailleur

Avant même de signer votre bail, portez une attention particulière sur les conditions de sortie, souvent mentionnées dans un paragraphe intitulé « Cession ». Si les clauses sont particulièrement strictes, essayez de les négocier avec le bailleur. Soyez particulièrement vigilant lors de la signature d’un bail avec de grands promoteurs. Ils tentent souvent de verrouiller au maximum la seule cession du droit au bail, bien souvent interdite. Une clause de garantie solidaire concernant le paiement du loyer est également souvent inclue dans ce type de baux. Il est préférable d’avertir votre bailleur de vos démarches afin qu’il n’apprenne pas au dernier moment vos intentions de vendre. Attention de bien lire votre bail concernant les délais de signification. Le bailleur doit dans certains cas (clause d’agrément, droit de préemption) être averti de votre intention de vendre. S’il n’est pas prévenu dans ce délai, la cession peut être considérée comme nulle.

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