Un juge refuse de condamner deux commerçants au paiement des loyers

Deux jugements rendus au mois d’octobre par le Tribunal judiciaire de Paris ont retoqué les injonctions de payer engagées par des bailleurs à l’encontre de leur locataire.

Dans le contexte actuel exceptionnel, les bailleurs vont devoir se résoudre à accepter la négociation. C’est en tout cas ce que l’on peut en déduire, suite à deux décisions rendues coup sur coup par le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, ord. de reféré, 26-10-2020, n° 20/53713 et n° 22/55901), qui a retoqué les injonctions de payer engagées par des bailleurs à l’encontre de leur locataire.

Quels sont les faits ?

Dans ces deux affaires, les faits étaient sensiblement les mêmes : les bailleurs agissaient contre leur locataire (dans un cas une parapharmacie, dans l’autre une salle de sport) afin d’exiger le paiement forcé des loyers dus au cours de la première période de confinement. Pour leur défense, les locataires soulevaient plusieurs points afin de justifier ce non règlement des loyers : l’ordonnance du 25 mars 2020 qui permettaient notamment de reporter le paiement des loyers sans se voir appliquer de pénalités, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un local exploitable, la force majeure, l’exception d’inexécution, et enfin les circonstances exceptionnelles. Les 4 premiers axes de défense ont été retoqués par le TJ de Paris, mais s’agissant en revanche des circonstances exceptionnelles, cette fois le Président a fait droit aux arguments des locataires.

L’importance de la bonne foi

« Ce qu’il faut comprendre de ces décisions, c’est que le juge estime que la période exceptionnelle imposait au bailleur de tenter de trouver un arrangement avec son locataire, décrypte Baptiste Robelin, avocat spécialisé en immobilier des affaires pour le compte du cabinet Nov Law. Au titre de la bonne foi, le bailleur aurait dû tenter de trouver un accord avec son locataire, faire des propositions d’aménagement temporaire du loyer. Apparemment, dans les faits, aucune proposition n’avait été faite », poursuit-il. Le juge en a donc déduit que la demande en paiement est sérieusement contestable, ce qui justifie dès lors le rejet de la demande formée en référé par le bailleur.

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Cette notion de bonne foi est d’ailleurs fondamentale dans ce type d’affaire, puisqu’au cours de cet été, c’est cette fois-ci un locataire qui a été condamné pour manquement à son obligation de bonne foi, alors que le bailleur lui avait proposé des solutions afin de trouver un arrangement temporaire sur le règlement des loyers dus pour la première période de confinement (TJ Paris 10/07/2020 n°20/04516).

Que faut-il en retenir ?

Ces décisions de justice que nous venons d’analyser n’exemptent pas les commerçants de leur obligation de payer le loyer de leur local commercial. Mais au vu du contexte actuel exceptionnel, elles encouragent fortement les deux parties (bailleurs et locataires), a faire preuve de bonne foi dans l’exécution du contrat qui les lie. En substantiel, cela signifie donc que les commerçants ont tout intérêt à entrer en négociation avec leur bailleur concernant le règlement des loyers. « Ces décisions montrent que l’on y gagne à négocier, puisque c’est un gage de bonne foi pour la justice », confirme Baptiste Robelin.

Mais comment s’y prendre face à un bailleur récalcitrant, qui se refuse à toute négociation ? Quels leviers activer pour l’inciter à infléchir sa position ? Pour répondre à ces questions, nous vous invitons à consulter notre enquête dédiée à ce sujet. Vous trouverez également dans cet article plusieurs modèles de lettres types à envoyer à votre bailleur.