La vacance commerciale progresse dans les centres-villes et centres commerciaux

Le nombre de locaux commerciaux vacants ne cesse de progresser ces dernières années, notamment dans les centres-villes et centres commerciaux. Pour autant, tous les secteurs d’activité ne sont pas impactés de la même manière. Certaines régions sont également plus touchées que d’autres. Découvrez les chiffres clés issus de la dernière étude publiée par Codata, le spécialiste de l’immobilier commercial en France.

Les difficultés rencontrées ces derniers années par les commerçants ont un impact sur l’immobilier commercial en France. Et notamment sur la vacance commerciale, qui ne cesse de progresser d’année en année. Pour autant, tous les secteurs du commerce ne sont pas logés à la même enseigne, certains parvenant à tirer leur épingle du jeu, quand d’autres voient leur nombre d’emplacement diminuer sensiblement. Des disparités qui s’observent également au niveau régional.

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C’est en tout cas ce que l’on peut constater suite à la parution de la 12e étude Codata Digest 2025. Une grande enquête pour laquelle 4 045 sites ont été étudiés, pour un total de 313 622 emplacements commerciaux répertoriés. Quelles sont les emplacements les plus impactés par cette vacance commerciale ? Comment analyser les disparités régionales et sectorielles ? Récapitulatif des différents points à retenir.

La vacance commerciale franchit la barre des 10%

Premier point à retenir de cette étude de Codata, le nombre de locaux commerciaux vacants est de nouveau en augmentation, une tendance qui se poursuit depuis 2022. Tous sites confondus (centres-villes, centres commerciaux, zones commerciales), la vacance commerciale s’établit ainsi à 10,64% en 2024, contre 9,73% en 2023.

Evolution de la vacance commerciale tous sites confondus

Dans le détail, il apparait que les centres commerciaux et pieds d’immeubles de centres-villes sont les plus impactés par cette progression de la vacance commerciale, tandis qu’elle se stabilise au sein des zones commerciales. L’analyse détaillé des données issues de l’étude de Codata font ressortir les données suivantes :

• La vacance commerciale dans les pieds d’immeuble de centre-ville s’est établit à 10,85% fin 2024, soit un niveau légèrement supérieur à la moyenne tous sites confondus (10,64%). La situation se dégrade néanmoins assez rapidement, dans la mesure où cette vacance en centre-ville était seulement de 9,73% en 2023, et même de 9,16% en 2022.  

• Dans les centres commerciaux, la situation est encore plus dégradée, puisque la vacance est désormais de 16,04%, contre 14,95% en 2023, et 14% en 2022.

• A contrario, la vacance commerciale au sein des zones commerciales reste modérée, avec tout de même une légère augmentation en 2024. Elle se situe ainsi à 7,24% fin 2024, contre 6,79% en 2023 et 2022.

Evolution de la vacance commerciale par types d’emplacement (pieds d’immeuble de centre-ville / centres commerciaux / zones commerciales)

Des disparités régionales importantes

L’étude de Codata permet également de mettre en lumière des disparités plus ou moins importantes entre les régions, toujours au regard de la vacance commerciale. L’Occitanie notamment se démarque par un taux de locaux commerciaux vacants particulièrement élevé (12,46%), tout comme les Hauts-de-France (11,99%) et le Centre-Val-de-Loire (11,92%). A l’inverse, la Bretagne (8,92%) et les Pays de la Loire (9,15%), sont les régions les plus épargnées (voir détail ci-dessous).

Evolution de la vacance commerciale par région tous sites confondus

Au total, six régions (les Hauts-de-France, le Grand-Est, la Bourgogne-Franche-Comté, le Centre-Val-de-Loire, la Nouvelle-Aquitaine, l’Occitanie) ont des taux de vacance, tous sites confondus, supérieurs à la moyenne nationale.

Evolution de la vacance commerciale par région, en pied d’immeuble de centre-ville

L’analyse par région de la vacance commerciale des pieds d’immeubles de centres-villes fait aussi ressortir certaines tendances. Dans les régions du sud, mais aussi du Nord et Nord Est du pays, la vacance commerciale est particulièrement importante. Tandis qu’elle apparait plus modérée au Nord Ouest, et particulièrement en région parisienne (7,96%).

Evolution de la vacance commerciale par région dans les centres commerciaux

A l’inverse, la vacance commerciale au sein des centres commerciaux atteint un niveau record en Ile-de-France. Symptomatique de ce désamour des franciliens pour les centres commerciaux, le centre commercial Val de Marne, à Ivry-sur-Seine, où 90% des boutiques ont aujourd’hui tiré le rideau ! Dans le reste de la France, le taux de vacance reste également élevé, hormis pour la Corse et la Bretagne, qui limitent la casse.

Evolution de la vacance commerciale par région dans les zones commerciales

Dans l’ensemble, les zones commerciales sont moins impactées par le phénomène de vacance commerciale. 5 régions (la Bretagne, la Normandie, les Pays de la Loire, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Provence-Alpes-Côte d’Azur) ont notamment des taux de vacance particulièrement bas.

Des disparités sectorielles tout aussi importantes

Au niveau sectoriel enfin, l’analyse détaillée au regard des ouvertures et fermetures des points de vente fait apparaître plusieurs tendances. Et notamment les difficultés éprouvées ces dernières années par les acteurs de la mode, que ce soit dans l’habillement, mais aussi dans la chaussure et la maroquinerie. Le nombre de points de vente dans ces secteurs s’est littéralement effondré, au profit de pure players qui n’ont cessé de prendre des parts de marché. L’exemple de la plateforme chinoise Shein, premier distributeur de produits de mode en France, sans pour autant posséder un seul point de vente physique, en est l’exemple le plus frappant.

A contrario, le secteur des cafés-hôtels-restaurants (CHR), et dans une moindre mesure la parfumerie-beauté-soins, ont vu leur nombre d’établissements significativement progresser ces dernières années.

Évolution des types d’activité en pied d’immeuble de centre-ville

Les commerces d’habillement-vêtement représentaient ainsi 20,92% de l’offre commerciale en centre-ville en 2015. Une proportion qui est tombée à 15,05% en 2024. Rien que sur cette dernière année, la différence entre les ouvertures (1820) et les fermetures (2706) de points de vente dans ce secteur a un solde négatif de 886 boutiques ! La maroquinerie-chaussure n’est pas en reste, avec un solde d’ouverture (285) et de fermetures d’établissements (486) largement déficitaire en 2024. La part de ces boutiques dans l’offre commerciale en centre-ville a également baissé de près de moitié en l’espace de 9 ans. A l’inverse, le secteur CHR est en progression, et représente désormais 21,67% de l’offre commerciale en centre-ville, contre 17,13% en 2015.

Évolution des types d’activité au sein des centres commerciaux

Les tendances observées dans les pieds d’immeubles de centres-villes sont également présentes au sein des centres commerciaux. La part des boutiques d’habillement et de chaussures s’effondre, tandis qu’elle progresse pour les CHR, et plus nettement pour la parfumerie-beauté-soins. L’alimentaire de son côté se stabilise, comme au sein des centres-villes.

Évolution des types d’activité au sein des zones commerciales

Les zones commerciales connaissent également un bouleversement de leur paysage commercial, mais dans de moindre grande proportion. Les CHR se stabilisent, l’alimentaire et la parfumerie-beauté-soins progressent légèrement. De leur côté, les boutiques d’habillement, de chaussures et maroquinerie sont toujours moins nombreuses, même si cette baisse reste moins prononcée qu’en centres-villes et centres commerciaux.

Quelles perspectives d’évolution pour les années à venir ?

Dans un contexte économique toujours marqué par une consommation atone des Français, couplé à une démocratisation des achats en ligne, il y a peu de chances de voir la vacance commerciale baisser dans les années à venir. L’objectif aujourd’hui est plutôt de limiter la hausse ! Notamment au sein des cœurs de ville, où les commerces indépendants sont les plus nombreux. « Il y a une urgence aujourd’hui (…). J’ai peur qu’on ait vraiment une désertification commerciale des centres-villes qui soit difficilement réversible », a alerté devant la presse Gil Avérous, président de Villes de France, l’association des villes de 10.000 à 100.000 habitants.

Face à ce risque de désertification, des solutions existent pourtant. Que ce soit en terme de fluidification de la circulation, de maitrise du foncier, taxation des logements vacants, sélection de l’offre commerciale par le biais de managers de centre-ville et du commerce… Des actions concrètes sont déjà mises en place avec succès dans de nombreux territoires français. A l’image de la ville de Châteauroux, qui en l’espace de 7 ans a fait passer sa vacance commerciale en centre-ville de 15% en 2017, à 9,5% aujourd’hui. Et de prouver que la désertification commerciale n’est pas une fatalité. A condition de prendre le problème à bras le corps.

Pour aller plus loin : Comment redonner de l’attractivité commerciale aux centres-villes ?