Enquête : Quel emplacement choisir pour ouvrir son commerce ?

Quelque soit votre secteur d’activité, la détermination de l’emplacement est sans doute l’une des décisions les plus importantes à prendre au moment de créer son commerce. Plusieurs spécialistes de l’immobilier commercial partagent leurs analyses.

« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », le vieil adage semble avoir encore de beaux jours devant lui à en croire les professionnels du secteur. A condition que le positionnement choisi corresponde à votre offre, et par ricochet la clientèle qui est ciblée. Prix du loyer, forte concurrence, surface disponible, clientèle visée… chaque paramètre doit être pris en considération lors de ce choix qui vous engage pour plusieurs années, et dont dépend directement la viabilité de votre entreprise. Explications par type d’emplacement.

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Centre-ville : privilégiez les rues piétonnes

« L’idéal sera toujours de privilégier un emplacement en hypercentre ou à proximité immédiate. C’est la garantie d’un flux de clientèle plus important, mais aussi d’une potentielle plus value lors de la revente du fonds de commerce », témoigne sans surprise Sébastien, directeur des opérations au d’une agence spécialisée dans l’immobilier commercial. Mais dans un contexte d’augmentation continue des prix des loyers et fonds de commerces, le centre-ville s’avère de plus en plus difficile d’accès pour les indépendants.

Une véritable problématique, d’autant que selon lui, la tendance n’est pas prête de s’inverser. « Ce que l’on observe ces dernières années, c’est que des qu’un emplacement premium en centre-ville se libère, seules des grandes enseignes sont capables de se positionner. Cela est particulièrement vrai dans les grandes métropoles, mais également de plus en plus dans de nombreuses villes moyennes, qui ont vu leur attractivité augmenter ces dernières années », affirme-t-il. Des propos qui trouvent une résonance particulière chez Sylvain, directeur commercial d’une grande enseigne de mode française. « Aujourd’hui, notre stratégie de développement en France et à l’international est presque uniquement axée sur un positionnement hypercentre » revendique-t-il.

Pour le commerçant indépendant qui souhaitent s’installer en centre-ville ou à proximité immédiate, l’alternative semble donc se trouver dans une implantation en rue piétonne, qui présente l’avantage de proposer des espaces plus restreint, donc à moindre coût, mais avec une visibilité toujours importante. Ou encore de s’orienter vers des villes où l’hypercentre reste financièrement plus accessible, en sachant que ce moindre coût relatif sera souvent synonyme d’une clientèle moins abondante. Quelque soit l’option choisie, il faudra également prendre en considération la problématique de la mobilité, et notamment du stationnement en voiture.

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Le centre commercial : Trop chers pour les indépendants ?

Fondamentalement, l’implantation en centre commercial pose le même problème qu’en centre-ville en termes de prix, sans compter la longueur des procédures d’autorisation d’installation. Pour autant, « le commerçant ne doit pas automatiquement rayer cette option dans le choix de son emplacement » explique Daniel, gérant d’une agence immobilière à Marseille. « Places de parking abondantes et parfois gratuites, publicité et sécurité du bâtiment assurées par l’établissement, qualité des locaux supérieure qu’en ville, l’implantation en centre commercial lui permet de se concentrer davantage sur le développement de son activité » revendique-t-il. Et d’ajouter que « certains centres moins recherchés ne demandent pas de ticket d’entrée afin d’attirer de nouveaux commerçants, et notamment des indépendants qui sont capable de proposer des concepts plus novateurs ».

C’est le cas de Stephane, qui a ouvert en 2017 un restaurant, qui fait aussi épicerie et caviste, dans un Centre commercial Carrefour, près de Rennes. « Certes on paie un loyer plus élevé qu’un local équivalent dans le centre-ville, mais il y a aussi des avantages : pas de problèmes de stationnement, les mouvements sociaux n’impactent pas l’activité ou très peu, quand il pleut les clients privilégient le centre-commercial… C’est un choix que je négrette pas, même si il faut quand même y mettre le prix », partage-t-il.

L’emplacement n°2 : Le choix idéal pour les commerçants indépendants ?

S’installer en cœur de ville ou en centre commercial nécessitant tout de même un investissement que ne peuvent se permettre tous les commerçants, sans compter le manque de locaux commerciaux disponibles selon les villes, les indépendants peuvent toujours se tourner vers ce que l’on appelle dans le jargon immobilier les « emplacements n°2 », qui caractérisent les rues adjacentes au centre-ville. Sonia, gérante d’un salon de coiffure à Lyon, a opté pour ce type d’emplacement lors de l’ouverture de son établissement en 2013, sans regrets. « Au début il a fallu que je me fasse une clientèle, et forcément cela m’aurait pris moins de temps si mon salon avait pignon sur rue, mais en retour je paie un loyer 3 à 4 fois moins élevé, je suis largement gagnante. Nous sommes une petite équipe, nous n’avons pas vocation à coiffer tout Lyon, notre clientèle nous suffit, d’autant qu’aujourd’hui avec les réseaux sociaux on arrive à faire venir régulièrement de nouveaux clients », partage-t-elle.

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Si l’aspect communication va donc jouer un rôle primordial pour les commerçants installés dans des emplacements n°2, il ne faut pas non plus négliger l’accessibilité. Les infrastructures de transport présentes autour du l’emplacement choisi (bus, tramways, métro) vont ainsi jouer un rôle primordial dans la détermination de l’emplacement. « Si le déplacement jusqu’au point de vente nécessite un détour trop important par rapport aux principaux quartiers commerçants de la ville, il est préférable de se porter sur un autre choix », partage ainsi Eléonore, directrice d’une agence immobilière à Rouen. Veillez également à l’accessibilité en voiture, malgré les politiques anti-voiture menées par nombre de municipalités ces dernières années, les véhicules à moteur individuels restent toujours le moyen de déplacement privilégié des Français.

Zones d’activités commerciales : Des opportunités à saisir pour les commerçants ?

Apparue en périphérie des villes à la fin des années 1960, les zones d’activités commerciales se sont depuis multipliées à travers l’Hexagone, à proximité d’axes et de nœuds routiers importants. Dans ce nouvel environnement concurrentiel, les règles du commerce traditionnel ont quelques peu évolué pour s’adapter à ces espaces plus vastes. « Le métier de commerçant diffère réellement que l’on soit en ville ou en zone commerciale » témoigne Flora, responsable d’un concept store mode/décoration, situé dans la ZAC de Villeneuve-Loubet (06). « La limitation de la clientèle de passage nous oblige à investir davantage dans le merchandising et le marketing pour attirer et fidéliser l’acheteur » explique-t-elle.

En comparaison aux emplacements n°2 situés à proximité des cœurs de villes, l’implantation en ZAC offre l’avantage d’un accès plus facile en voiture, mais à l’inverse beaucoup plus difficile en transport en commun… La taille plus conséquente des locaux est également un facteur à prendre en considération, avec forcément un loyer plus conséquent à la clé. Tout dépendra, comme pour tout choix d’emplacement, de vos différents objectifs personnels et professionnels.

Une implantation en zone commerciale peut enfin s’avérer être un investissement immobilier rentable. Hélène, agent immobilier spécialiste de l’immobilier commercial dans les Alpes-Maritimes, est catégorique : « si une grande enseigne nationale décide de s’implanter à proximité de votre magasin, la valeur de votre fond de commerce augmentera à coup sûr ».

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Acheter pour mieux revendre puis s’installer ailleurs ? L’idée parait séduisante en ces temps de crise, d’autant plus qu’avec la plus-value potentielle retirée et les nouvelles possibilités de réimplantations qui en découlent, le commerçant pourrait alors se permettre d’avoir l’embarras du choix ! 

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