Le bailleur ne peut plus sanctionner son locataire en cas d’impayés

La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 protège les commerçants qui ont été contraints à la fermeture contre toute sanction liée à un retard de paiement ou au non-paiement de leurs loyers. Une mesure qui s’applique rétroactivement, mais aussi dans un délai de deux mois après la fin des restrictions. Idem pour les factures d’eau et d’énergie.

C’est un argument supplémentaire que les commerçants vont pouvoir utiliser dans la perspective d’une négociation du loyer à la baisse, en raison du contexte sanitaire actuel. Et pour cause, depuis la publication de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, les entreprises qui ont été contraintes de fermer par décision administrative sont désormais protégées contre toute sanction liée à un retard de paiement ou au non-paiement de leurs loyers. Et ce même lorsque le bail commercial comprend une clause résolutoire ou une déchéance du contrat suite à un retard ou à un non-paiement du loyer et des charges. « Le dispositif entre en vigueur rétroactivement à compter du 17 octobre 2020 et restera en vigueur jusqu’à deux mois à compter du jour où la mesure de police administrative prendra fin, soit deux mois après la réouverture de l’entreprise », précise Baptiste Robelin, avocat spécialisé en immobilier des affaires pour le compte du cabinet Nov Law.

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Mais ce n’est pas tout. Le texte de loi précise par ailleurs que « pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre ». En clair, le bailleur ne peut se retourner vers la ou les cautions solidaires pour recouvrir les loyers. Dernier point, et il s’agit d’une nouveauté par rapport à la première période de confinement, le bailleur ne peut cette fois-ci plus initier de mesure conservatoire pour les loyers couverts par la période de protection juridique. De la même manière, le dispositif indique que pendant la période de protection juridique, « les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues ».

Possibilité de reporter les factures d’eau et d’énergie

De la même façon que pour les loyers et les charges locatives, le texte reconduit également les mesures de protection pour les factures d’eau et d’électricité et de gaz. Là encore, les entreprises concernées* n’encourent aucune suspension, interruption ou même réduction de la fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau, en cas d’impayés ou de paiement partiel. Elles peuvent même demander un report des échéances de paiement pour les factures exigibles au cours de cette période, qui s’étale, pour rappel, du 17 octobre et jusqu’à deux mois après la levée des fermetures administratives.

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Le moment de négocier son loyer à la baisse !

Ces nouveaux dispositifs, couplés aux appels répétés de Bruno Le Maire aux bailleurs afin qu’un geste conséquent soit fait sur les loyers dus pendant la période de confinement, doit pousser les commerçants à entrer en négociation avec leur propriétaire. D’autant que même la justice l’encourage aujourd’hui, en témoigne ces deux jugements rendus au mois d’octobre par le Tribunal judiciaire de Paris, qui ont retoqué les injonctions de payer engagées par des bailleurs à l’encontre de leur locataire. Et ce pour le motif que les propriétaires avaient refusé la négociation. « Ces décisions montrent que l’on y gagne à négocier, puisque c’est un gage de bonne foi pour la justice », analyse Baptiste Robelin.

Mais comment s’y prendre face à un bailleur récalcitrant, qui se refuse à toute négociation ? Quels leviers activer pour l’inciter à infléchir sa position ? Pour répondre à ces questions, nous vous invitons à consulter notre enquête dédiée à ce sujet. Vous trouverez également dans cet article plusieurs modèles de lettres types à envoyer à votre bailleur.

*Un décret doit encore définir les critères précis pour bénéficier de ces mesures, mais que quoi qu’il en soit les entreprises qui subissent une fermeture administrative sont concernées.