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« Les zones commerciales périphériques paupérisent les centres-villes »

A l’occasion de la sortie de son livre « Le jour où les zones commerciales auront dévoré nos villes », Franck Gintrand revient sur les causes de la désertification des centres-villes, et les politiques à mener pour en sortir. Une interview sans langue de bois.

Le développement des zones commerciales périphériques est-il réellement la principale cause de la désertification des centres-villes français ? Pour Franck Gintrand, qui vient de faire paraître aux éditions Thierry Souccar son livre intitulé « Le jour où les zones commerciales auront dévoré nos villes », il n’y a aucun doute. Habitué à partager ses analyses sur les politiques d’urbanismes commerciales dans les colonnes de Slate.fr ou dans le quotidien économique Les Echos, Franck Gintrand prend cette fois-ci le temps de détailler sa pensée à travers un ouvrage dédié. Un livre riche d’enseignement pour celui qui souhaite mieux comprendre les causes profondes de la désaffection d’une grande partie des centres-villes des petites et moyennes agglomérations. Aujourd’hui, il revient avec nous sur le fil conducteur de son essai : en quoi le développement des zones commerciales périphériques est-il incompatible avec la survie des centres-villes ? Explications.

Franck Gintrand
Franck Gintrand

Cela fait des années que vous prenez position contre le développement des zones commerciales périphériques, pourquoi avoir écrit ce livre aujourd’hui ?

C’est en quelque sorte le fruit de plusieurs années de travail que j’expose à travers cet ouvrage. Depuis peu, l’avenir des centres-villes préoccupe de plus en plus de monde, élus locaux, médias, citoyens, j’ai donc voulu apporter ma pierre à l’édifice en expliquant les causes profondes de cette baisse d’attractivité. A travers ce livre, ma volonté est aussi d’exposer au grand jour ceux qui sont selon moi les véritables responsables de cette situation. Et contrairement à ce que certains voudraient faire croire, ce ne sont pas les acteurs du e-commerce, mais bel et bien les grandes foncières, souvent propriétés de groupes de la grande distribution, telles que Carmilla (Carrefour), Mercialys (Casino) ou encore Ceetrus (Auchan). Avec le soutien de politiques publiques comme la LME (Loi de Modernisation de l’Economie) de 2008, qui a ouvert les portes de la construction à tout va, ils ont recouvert la France de zones commerciales périphériques, notamment à proximité des villes moyennes, aujourd’hui gravement touchées par le phénomène de désertification. On le voit d’ailleurs bien, à partir des années 2010 la vacance commerciale a littéralement explosé dans les petites et moyennes agglomérations (ndlr, la vacance commerciale des centres-villes est passée de 7,2% en 2012, à 11,8% en 2018, selon Procos).

Lire aussi : Toujours plus de locaux vacants en centre-ville

L’explosion de la vente en ligne n’a donc selon vous pas de lien avec la perte d’attractivité des centres-villes ?

Je ne dis pas que cela n’a aucun impact, mais lorsque l’on regarde concrètement les faits, c’est loin d’être le facteur principal. Rappelons tout d’abord que même si la part du e-commerce dans les achats ne cesse de progresser d’année en année, elle se situe toujours en dessous des 10%, ce qui reste encore marginal par rapport au commerce physique. Et puis quand on regarde le phénomène de plus près, on observe que la vente en ligne est beaucoup plus développée au sein des grandes agglomérations, les mêmes qui sont aujourd’hui globalement épargnées par le phénomène de désertification de leurs centres-villes. Le discours consistant à dire que toutes les formes de commerces physiques sont dans le même panier et que l’ennemi commun est la vente en ligne est un leurre. C’est une stratégie mise en place par les grandes foncières afin de se dédouaner de leur responsabilité au détriment des acteurs du e-commerce. Je le démontre d’ailleurs tout au long de mon livre : c’est le développement à outrance des zones commerciales périphériques qui a conduit à cette situation de déclin des centres-villes français.

Aujourd’hui, on parle pourtant d’un retour aux centres-villes, au commerce de proximité, de la fin des hypermarchés… que pensez-vous de tout cela ?

Je pense que ce type de discours est un tropisme parisien, voire métropolitain par extension. Je ne nie pas le fait qu’il y ait une part de vérité dans tout cela, mais il s’agit selon moi d’une réalité partielle, qui concerne seulement les habitants des grandes métropoles. Pour encore beaucoup de personnes en France, l’hypermarché reste le lieu privilégié pour aller faire ses courses. Et s’il est vrai que l’on assiste à un léger repli, il ne faut pas croire que ces acteurs de la grande distribution vont rester les bras croisés à attendre que le rideau ferme. Au contraire, depuis déjà plusieurs années ils opèrent des transformations stratégiques, bâtissent des immenses zones commerciales autour de leurs hypermarchés, pour certains construisent même des bureaux, des logements, parcs de loisirs… Leur ambition affichée est que ces zones deviennent à terme des nouveaux lieux de vie, et remplacent nos centres-villes actuels.

Il y aura-t-il de la place pour tout le monde ?

Vous avez raison de le demander, et on le voit bien aujourd’hui, les foncières se livrent à une véritable guerre de territoire. La France est saturée d’équipements commerciaux, reste à savoir lesquels prendront le dessus afin de s’abjuger le monopole. Comme il ne peut pas y avoir de la place pour tout le monde, chacun tente d’innover, et entendez par là s’aggrandir, afin de capter le maximum de clientèle. Actuellement, les projets de constructions sont essentiellement des extensions de centres commerciaux ou de zones commerciales déjà existantes. Et pour les nouveaux venus, à l’image du méga projet de centre commercial et de loisirs Europacity, la logique est la même : bâtir des complexes toujours plus gros afin de se retrouver dans une situation de monopole.

Que peut-on faire alors pour sauver nos centres-villes ?

La chose la plus importante à faire à mon sens est de légiférer au niveau national, et instaurer le plus vite possible un moratoire sur la création de toutes nouvelles zones commerciales périphériques. Tant que cela ne sera pas fait il n’y a aucune chance que le phénomène de désertification des centres-villes prennent fin.

zones commerciales périphériques

Quel regard portez-vous sur le programme gouvernemental « Action cœur de ville », afin d’aider 222 villes moyennes en difficulté ?

Sincèrement je pense qu’il s’agit là d’une grande fumisterie. Déjà parce que les 5 milliards d’euros débloqués sont en réalité le regroupement dans une seule et même enveloppe de fonds publics qui existaient déjà. Aussi parce qu’une partie de ces aides seront attribuées sous formes de prêts à un taux privilégié, à des communes pour la plupart des cas déjà trop endettées. Ce qui n’est selon moi pas une bonne idée au vu de la conjoncture actuelle. Mais surtout parce qu’en parrallèle, le plan « Action cœur de ville » n’impose pas de bloquer fermement le développement de la périphérie. On pourra donc se retrouver dans une situation où une commune bénéficie de fonds publics pour redynamiser son centre-ville, alors que dans le même temps une zone commerciale se contruit ou s’aggrandit à proximité. Autant dire une véritable perte de temps et d’argent !

N’y a-t-il donc plus d’avenir pour les centres-villes des petites et moyennes agglomérations ?

Ce n’est pas ce que je veux dire, surtout que l’on ne peut pas faire non plus de généralités, chaque agglomération à sa spécificité, ses problématiques… Le sens de mon discours aujourd’hui, c’est qu’il faut agir au plus vite. Et je me répète, l’instauration d’un moratoire sur la construction de zones commerciales périphériques est une priorité. Pour redynamiser nos centres-villes, il faut absolument investir, et pour ce faire il n’y a que deux solutions : débloquer en masse des fonds publics, ce qui ne semble pas être dans la mouvance actuelle, ou bien faire appel à des investisseurs privés. Mais ces derniers n’embarqueront que s’ils sont certains de pouvoir obtenir un retour sur leur investissement. Or, qui prendra le risque de se lancer dans de gros chantiers coûteux en centre-ville, sans être certain que d’ici quelques années un méga complexe commercial ne viendra pas s’implanter aux portes de la ville ?

Lire aussi : Les 6 centres-villes les plus dynamiques de France

Cela passe aussi par la mise en commun des politiques d’urbanisme commercial entre les agglomérations d’une même zone de chalandise, afin qu’elle soit en mesure de tenir un discours unique face aux acteurs de la promotion immobilière. Enfin, il est indispensable de revaloriser le coût du foncier agricole. N’oublions pas que c’est parce que la terre agricole ne vaut quasiment plus rien que les zones commerciales connaissent autant de succès. Pour les promoteurs immobiliers rien de plus facile que de construire sur des terrains vierges, avec un accès facilité par le réseau routier et la possibilité de constuire des parkings géants. Alors qu’en centre-ville, il faut compter avec les recours des habitants et commerçants locaux, les contraintes urbaines multiples, des places de stationnement limitées… Autant dire que le calcul est vite fait pour un investisseur. Dans ces conditions, seule une taxe sur l’urbanisation des terres agricoles pourrait rendre plus attractif les locaux urbains aux yeux des investisseurs. Mais là encore, qui aura le courage de faire voter une telle taxe, quand on connait le poids économique et politique des acteurs de la distribution ? En attendant, nous regardons nos centres-villes dépérir d’année en année.

Pour approfondir le sujet, vous pouvez commander l’ouvrage de Franck Gintrand « Le jour où les zones commerciales auront dévoré nos villes », en cliquant ici.

2 Comments

  1. http://mediateur.blog.lemonde.fr/2016/05/03/societe-la-grande-distribution-et-les-elus/

    Olivier Fargetton
    Président du G.E.C. 49
    Le Groupement d’ Entente du Commerce de La Maine-et-Loire, depuis 1937.

    Rendre possible le souhaitable

    – Quelle ville voulez-vous être ? Créer la ville qu’on veut. Ce qui fait une belle ville, ce sont les gens.

    F- 49100 Angers 4, rue Saint-Aubin
    Le stationnement des véhicules électriques est gratuit deux heures en zone orange ( centre-ville ) et huit heures en zone verte
    Le parking ” Le Quai ” est gratuit ainsi que place La Rochefoucauld – Liancourt

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