Toujours plus de locaux vacants en centre-ville

Le nombre de locaux vacants en centre-ville a de nouveau progressé en 2018, pour atteindre 11,8%. Les centres commerciaux aussi sont à la peine.

Les années passent et malheuresement se ressemblent pour le commerce de centre-ville. La Fédération du commerce spécialisé Procos, qui vient de publier la 3ème édition du palmarès des centres-villes commerçants, a calculé que le taux moyen de la vacance commerciale s’est établit à 11,9% en 2018. Ce taux n’était que de 7,2% en 2012 et de 9,5% en 2015. Plus préoccupant encore, « seul un tiers des centres-villes demeurent sous la barre symbolique des 10 % contre la moitié en 2015 », explique Procos dans son communiqué. Une baisse d’attractivité qui ne touche pas seulement les centres-villes. Les données du codata digest France 2018 montrent que le pourcentage de locaux vacants a également progressé au sein des centres commerciaux, s’établissant à 11,55% en 2018, contre 10,87% en 2017.

La fréquentation en chute libre, le chiffre d’affaires un peu moins

Autre enseignement du palmarès Procos, la fréquentation en point de vente a lourdement chuté en 2018, pas vraiment aidé par les mobilisations des gilets jaunes depuis mi-novembre. En centre-ville, les entrées en magasin ont baissé de 6%, un pourcentage qui grimpe à -7,5% pour les pôles de périphérie. Fort heureusement, le chiffre d’affaires en magasin ne baisse pas du même ordre, (- 1 à – 2 %/an) du fait de l’amélioration du taux de transformation, ou du ticket moyen.

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Pour expliquer cette diminution des chiffres d’affaires en magasins, corrélée de fait avec la hausse du nombre de locaux vacants, Procos met en avant trois causes principales.

• La croissance continue des achats en ligne depuis plusieurs années (+ 10 à 15 % / an).
• Une augmentation plus rapide des surfaces commerciales, en comparaison à celle la population française.
• La modification des modes de vies ainsi que des parcours de consommation (les consommateurs se renseignent en ligne avant de faire le déplacement en magasin).

Les métropoles tirent leur épingle du jeu

Si les centres-villes apparaissent globalement en difficulté, tous ne sont pas logés à la même enseigne. Dans cet ensemble, les métropoles affichent une meilleure santé que les villes de plus petite taille, même si leur situation reste inquiétante. Le pourcentage de locaux vacants dans les métropoles est ainsi tout proche de franchir la barre symbolique des 10%, alors qu’il n’était que de 7% en 2015. « Les valeurs locatives, encore très élevées dans de nombreuses rues des métropoles, ne suivent pas la tendance du chiffre d’affaires et de la fréquentation », analyse Procos. Résultat, nombre de commerçants n’ont aujourd’hui plus les moyens de maintenir leur activité en centre-ville, sans compter les barrières à l’entrée qui excluent de facto l’immense majorité des indépendants.

Les grandes villes moyennes en difficulté

Juste en dessous des métropoles, les grandes villes moyennes, comme les dénomment Procos (entre 200.000 et 500.000 habitants dans la zone d’influence), apparaissent plus en difficulté. La vacance commerciale s’y est établit à 12,3% en 2018, et 65 % des centres-villes sont au-delà du seuil d’alerte symbolique de 10 %. Une moyenne qui cache une hétérogénéité des situations, avec 22 villes au-delà des 15% de locaux vacants, et certaines agglomérations telles que Biarritz et La Rochelle en dessous des 3% !

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Les petites villes moyennes en danger

Les petites villes moyennes, dont la zone d’influence compte moins de 200.000 habitants, sont celles qui souffrent le plus de la situation. Consitutuées principalement de commerces indépendants, elles sont les plus exposées à la concurrence des zones commerciales de périphérie. Le pourcentage de locaux vacants dans ces agglomérations est sans surprise le plus élevé de la moyenne, à 13,4% ! « La désurbanisation, la désindustrialisation, le recul des services publics, ou encore le départ des garnisons expliquent souvent les difficultés des commerces dans les plus petites villes moyennes », explique Procos. Pourtant, là encore, cette moyenne cache de fortes disparités, avec plusieurs villes qui se détachent telles que Gap, Vichy ou encore Compiègne. Une bonne dynamique à mettre au crédit – en partie – à la bonne gestion du territoire, ainsi qu’à une politique locale favorable au développement du centre-ville. Preuve en est que même si les temps sont difficiles, la désertification n’est pas une fatalité !