La vacance commerciale s’aggrave dans les centres-villes

La vacance commerciale des centres-villes a passé le cap des 11% en 2017. Pendant ce temps, les constructions de zones commerciales périphériques se poursuivent…

Les années passent et se ressemblent pour la majorité des centres-villes français. Les derniers chiffres publiés par la fédération Procos sont là pour en attester. En 2017, le taux de vacance commerciale moyen des centres-villes tricolore s’est établi à 11,1 % (hors île-de-France), alors qu’il n’était que de 7,2% en 2012, et 9,5% en 2015. Et ce n’est pas tout : “62 % des centres-villes observés ont un taux de vacance supérieur à 10 %, limite symbolique considérée comme critique. Ils étaient seulement 10 % en 2001 », ajoute la fédération du commerce spécialisé, dans son étude. Une progression fulgurante et d’autant plus préoccupante que la méthode de calcul de Procos ne prend en considération que les locaux commerciaux situés dans “l’hyper centre ». Nul doute alors qu’en élargissant ce périmètre, la situation serait encore plus alarmante. Comme c’est le cas par exemple dans la ville de Pau, où le Collectif des Commerçants Palois (association de commerçants de Pau), vient ainsi de révéler que le taux de vacance commerciale se chiffre à 20,51%, après constat d’un huissier. Un pourcentage que la mairie réfute.

Les villes moyennes en difficultés

Comme attendu, les villes moyennes sont celles qui sont le plus touchées par le phénomène de vacance commerciale. Comme le révèle ainsi Procos, qui établit son classement par zone d’influence, celles de moins de 200 000 habitants ont un taux de vacance moyen de 12,2% (+2,71% par rapport à 2015), contre 11,6% pour celles entre 200 000 et 500 000 habitants (+1,92%) et 8,7% pour celles de plus de 500 000 habitants (+1,5%). Des moyennes qui cachent parfois de fortes disparités selon les agglomérations, notamment dans les petites et moyennes villes. Sur les 54 zones d’influences étudiées par Procos qui regroupent entre 200 et 500 000 habitants, 17 centres-villes apparaissent aujourd’hui en danger avec plus de 15 % de vacance commerciale. A l’inverse, certains cœurs marchands parviennent à tirer leur épingle du jeu, à l’image de “Biarritz, La Rochelle, Angers qui comptent moins de 4 % de vacance commerciale, un taux remarquablement bas », note Procos.

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La hausse de la vacance commerciale se couple également à une baisse généralisée du chiffre d’affaires pour les enseignes adhérentes à Procos, alors que dans le même temps les loyers ne cessent de grimper.  “Les chiffres d’affaires des enseignes ont diminué en moyenne de 1,18 % par an depuis 2013 dans les centres-villes, les loyers y ont dans le même temps progressé de 1,16 % par an. Il s’opère ainsi un transfert de la valeur du commerce vers l’immobilier », analyse Procos.

Les constructions de zones commerciales se poursuivent

Si la vacance commerciale progresse au sein des centres-villes français, le phénomène touche également l’ensemble des surfaces commerciales. Comme le révèle les dernières données du Codata Digest France 2018, la vacance progresse au sein des centres commerciaux (10,78% contre 9,97% en 2016), ainsi que dans les zones commerciales (7,30% contre 7,18% en 2016). Pas de quoi pour autant ralentir l’appétit des promoteurs immobiliers, et ce alors même que les constructions de zones commerciales périphériques sont aujourd’hui pointées du doigt comme étant les principales responsables de la perte d’attractivité des centres-villes. Le cabinet spécialisé dans l’immobilier commercial, Cushman&Wakfield, note d’ailleurs dans son bilan 2017 que malgré un recul des ouvertures de -8% par rapport à l’année précédente, “les surfaces inaugurées en 2017… totalisent environ 780 000 m² (tous types d’actifs confondus), dont plus de 63% concernent les retail parks. Les créations sont encore largement majoritaires, puisqu’elles représentent les trois quarts des livraisons de l’année, à nouveau essentiellement portées par les retail parks. »

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Et la tendance ne devrait pas s’inverser pour les années à venir. D’après les prévisions de Cushman&Wakfield, 750 000 m2 de surfaces commerciales périphériques devraient voir le jour en 2018, dont 80% de création. Un attrait pour la construction de m2 spécifique à la France, puisque d’après le recensement annuel de Codata, sur les 157 créations et extensions de surfaces commerciales prévues pour 2018 en Europe de l’Ouest (France, Italie, Pays-Bas, Espagne, Allemagne, Autriche,Luxembourg), 83 sont concentrées sur le seul territoires français ! “A moyen terme (2019/2020), les projets sont encore nombreux, avec notamment les extensions et lancements des concepts « Open Sky » par La Compagnie de Phalsbourg (Plaisir, Buchelay ou Valbonne…) », ajoute Cushman&Wakfield dans son rapport annuel. Autant de surfaces commerciales, et donc de nouveaux commerces qui viendront concurrencer les centres-villes français. Dans le même, le gouvernement, qui s’est positionné contre l’idée d’instaurer un moratoire sur les constructions de zones commerciales périphériques, débloquera une enveloppe de 5 milliards d’euros pour revitaliser les villes en difficultés. Pas sûr que cela suffisse à enrayer la dynamique du déclin des centres-villes français.